Jetzt reicht es“, sagte Christine Werner, als im Juli 2013 eine Mieterhöhung ins Haus geflattert kam. Die Mieterin lebt gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten Frank Michel in einer Zweizimmerwohnung in der Nähe des Hamburger Fischmarktes. Die 41-Jährige fühlt sich sehr wohl in dem alten, roten Klinkerbau, der um die Jahrhundertwende erbaut wurde: „Die Lage der Wohnung ist super. Meine Arbeit ist gleich um die Ecke, und ich kann hier direkt an der Elbe Joggen gehen.“ Dennoch ärgert sie sich, dass die Hausverwaltung nach mehreren Wasserschäden und einer vorherigen Betriebskostenerhöhung jetzt auch noch fast 60 Euro mehr Miete pro Monat von ihr will. Kein Einzelfall: Jedes Jahr verschicken Vermieter mehr als eine Million Briefe, in denen sie von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen.
Doch nicht immer steht ihnen wirklich mehr Geld zu. Mieter müssen prüfen, ob sie auf die Forderung nach einer höheren Miete eingehen. Verweigern sie die Zustimmung, können Vermieter vor Gericht klagen. Ungültig wegen formaler Fehler Nach den Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes sind zahllose Schreiben fehlerhaft und nicht wirksam. Wenn der Brief des Vermieters bereits einige formale Kriterien nicht erfüllt – also beispielsweise im Anschreiben das Datum oder die Unterschrift fehlt, ist automatisch das gesamte Mieterhöhungsverlangen ungültig.
Wenn sich Mieter sicher sind, dass ein Fehler im Anschreiben vorliegt, müssen sie gar nichts unternehmen. Und das sollten sie auch nicht. Denn solange der Vermieter dies nicht bemerkt und korrigiert hat, bleibt es bei der alten Miete. Bevor ein Mieter also der Forderung des Vermieters nachkommt, sollte er kontrollieren, ob das Anschreiben formal richtig und inhaltlich gerechtfertigt ist. Erst dann muss er überlegen, ob und in welcher Höhe er der Erhöhung zustimmen will. Fristen einhalten Erhalten Mieter das Mieterhöhungsverlan - gen, haben sie ab Ende des laufenden Monats zwei Monate Zeit, es zu prüfen. Beispiel Kommt der Brief am Montag, dem 5. November 2013 an, ist bis Ende Januar 2014 Zeit, die Erhöhung zu überprüfen und ihr gegebenenfalls zuzustimmen. Dasselbe gilt, wenn der Brief am 29.
November kommt. Denn welches Tagesdatum im Brief steht, spielt für die Berechnung der Frist keine Rolle – allein der Monat zählt. Tipp Notieren Sie unbedingt, wann genau das Schreiben im Briefkasten lag. Mieterin Werner entdeckte im Brief ihrer Vermieter einen inhaltlichen Fehler: Die Quadratmeterzahl ihrer Wohnung stimmte nicht – statt 63,9 standen dort 66,9 Quadratmeter. „Das ist mir sofort aufgefallen“, sagt die junge Frau. Richtige Nettomiete Werner ging mit dem Schreiben zum Hamburger Mieterverein. Dort tauchte dann noch ein anderer Fehler auf: Die Nettokaltmiete war falsch berech - net worden. In der Aufstellung fehlte der Wertverbesserungszuschlag, den die Mieterin seit einer Modernisierung der Außenhauswand zahlen muss. Der Vermieter hatte den Zuschlag von rund 58 Euro pro Monat bei den Betriebskosten aufgeführt.
So war die angegebene Nettokaltmiete zu niedrig ausgewiesen und lag unter dem Durchschnittswert des Mietspiegels. Die Hausverwaltung verlangte deshalb mehr Miete. „Das ist aber falsch“, sagt Rolf Bosse, vom Hamburger Mieterverein. „Der Wertverbesserungszuschlag nach einer Modernisierung muss in der Nettokaltmiete berücksichtigt werden.“ Nachdem der Berater die 58 Euro bei der Nettokaltmiete eingerechnet hatte, lagen die Kosten für die Wohnung im Mittelfeld des Mietspiegels. Die Hausverwaltung muss - te letztlich den schriftlichen Einspruch der Mieterin akzeptieren. „Ich bin mir immer noch nicht sicher, ob das Dreistigkeit oder Dummheit war“, sagt Mieterin Werner, die seit rund zehn Jahren in der Wohnung lebt.
Sie ist erleichtert, dass sie jetzt nicht fast 720 Euro mehr pro Jahr zahlen muss. Zeitpunkt der Erhöhung Der Vermieter hat das Recht, die Miete regelmäßig anzuheben. Frühestens jedoch ein Jahr nach der letzen Mieterhöhung darf er den Mieter wieder anschreiben. Entscheidend ist, ab wann der Mieter die letzte Erhöhung zahlen musste. Hier kommt es genau auf den Tag an. Beispiel Die Miete wurde im November 2012 erhöht. Fällig ist die Miete am dritten Werktag des Monats. Das war Montag, der 5. November 2012.
Eine neue Forderung nach einer höheren Miete darf daher nicht vor Dienstag, dem 5. November 2013 im Briefkasten stecken. Die neue Erhöhung darf also frühestens 15 Monate nach der letzten wirksam werden. Beispiel War zuletzt im November 2012 eine höhere Miete fällig, darf die nächste erst zum März 2014 in Kraft treten.
Wenn die Miete noch gar nicht erhöht wurde, gilt entsprechend: Die erste Mieterhöhung darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach Fälligkeit der ersten Mietzahlung verlangen, und sie darf frühestens 15 Mo - nate danach wirksam werden. Erhöhung nach drei Jahren Bei Hubertus Barmer ist die letzte Mieterhöhung schon eine Weile her – vor drei Jahren erhielt er den Brief von seinem Vermieter mit einem Mieterhöhungsverlan gen. Eigentlich hat der 71-Jährige Verständnis dafür, dass sein Vermieter nun mehr Geld will: „Na ja, es ist sein gutes Recht, die Miete zu erhöhen.“ Aber 250 Euro mehr Miete pro Monat könne sich der Rentner kaum leisten. Seit über 40 Jahren lebt er in der Vierzim mer - wohnung nahe der Außenalster. Bereits jetzt zahlt der pensionierte Beamte rund 1 200 Euro pro Monat..
Barmers Wohnung ist zwar groß, aber in einem schlechten Zustand: Der Teppichboden ist alt und schmutzig und vor seiner Haustür befindet sich eine große, vielbefahrende Straße. Außerdem stehen viele Bäume vor den Fenstern, die den Ausblick versperren. Von „Alsterblick in einer Top-Lage“ kann hier wohl nicht die Rede sein Name von der Redaktion geändert.
Gründe für die Erhöhung notwendig Vermieter müssen Begründungen liefern, wenn sie eine höhere Miete fordern: Sie können auf einen Mietspiegel verweisen, die Auskunft aus einer Mietdatenbank heranziehen, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverstän digen vorlegen oder sie nennen die Miete für mindestens drei vergleichbare Wohnungen. Dabei ist es zunächst egal, ob die genannten Gründe stimmen und für den Mieter nachvollziehbar sind. Steht in dem Vermie - terschreiben, worauf sich die geforderte Erhöhung stützt, ist es rechtlich wirksam und der Mieter muss sich damit auseinander - setzen.
Nun muss er die Angaben des Vermieters inhaltlich kontrollieren. Erst danach sollte er sich entscheiden, ob und in welchem Umfang er der Forderung des Vermieters nachkommt.Tipp Ob ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, ist oft schwer zu beurteilen. Wollen Sie mit dem Vermieter verhandeln, sollten Sie sich erst an ihn wenden, wenn Sie sich ganz sicher sind, dass der Brief keine formalen und inhaltlichen Fehler hat. Lassen Sie sich im Zweifel beim Mieterverein oder von einem in Mietrechtsstreitigkeiten erfahrenen Rechtsanwalt beraten. Denn auf eine unwirksame Forderung müssen Sie gar nicht reagieren.
Mieter Barmer hat sich nach einer ausführlichen Beratung entschlossen, der Mieterhöhung teilweise zuzustimmen. Rund 75 Euro pro Monat fände er fair. Jetzt wartet er auf eine Rückmeldung seines Vermieters – idealerweise einigen sich beide Seiten auf den Kompromiss (siehe Interview). Bremse für Mieterhöhungen Auch wenn ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, gibt es Grenzen für Erhö hun - gen. Vor allem in großen Städten, in denen Mietpreise schnell steigen, sind Mieter durch die sogenannte Kappungsgrenze geschützt: Die Grundmiete – also die Miete ohne Betriebskosten – darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden. Ruheständler Hubertus Barmer lebt in Hamburg. Dort tritt ab 1. September eine neue Regelung in Kraft: Für Gebiete mit Mangel an bezahlbaren Wohnungen dürfen die Landesregierungen Gebiete ausweisen, in denen die Miete im gleichen Zeitraum nur um 15 Prozent steigen darf. Da der Vermieter von Barmer sein Schreiben jedoch vor dem Stichtag am 1. Juli gestellt hat, greift die 15-Prozent-Regelung für ihn diesmal noch nicht. Aktuell gibt es solche Mietbremsverord - nungen beispielsweise auch für Berlin und München. Den aktuellen Stand liefert www. test.de/mietbremse im Internet.
Unabhängig von diesen Regelungen darf der Vermieter aber nur so viel Geld verlangen, wie ein Mieter in Zukunft für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend zahlen müsste. Mehr steht ihm nicht zu. Schutz vor überzogenen Forderungen Um zu begründen, dass diese ortsübliche Vergleichsmiete höher ist als die aktuell fällige Miete, bezieht der Vermieter sich auf den Mietspiegel, nennt mindestens drei Vergleichswohnungen, verweist auf die Auskünfte aus einer Mietdatenbank oder legt ein Sachverständigengutachten vor. Alle Wege, eine Mieterhöhung zu begründen, haben ihre Tücken.
Die größte Rolle spielen in der Praxis Mietspiegel und mögliche Vergleichswohnungen. Mietspiegel Mietspiegel sind Datensammlungen zur Miethöhe. Sie gibt es meist bei den örtlichen Kommunen oder den Mietervereinen. Ob der Vermieter die Wohnung im Mietspiegel richtig eingeordnet hat, lässt sich in der Regel leicht prüfen: Meist unterteilt der Mietspiegel eine Gemeinde in Wohnlagen mit unterschiedlichem Mietniveau. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt neben Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung neuerdings auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit eine Rolle. Es kommt also auch darauf an, ob eine Wohnung gut gedämmt ist und sie sich kostengünstig heizen lässt.
Wer die Einordnung Schritt für Schritt nachvollzieht, gelangt zu einer Preisspanne, in der sich die Kaltmiete vergleichbarer Wohnungen bewegt. Und da wird es schwierig: Wo innerhalb der – oft ziemlich großen – Spanne die Wohnung einzuordnen ist, hängt davon ab, wie attraktiv die Wohnung im Vergleich zu anderen Wohnungen im selben Mietspiegelfeld ist. Alles zählt: Helligkeit der Wohnung, Sauberkeit des Treppenhauses, Gestaltung des Grundstücks. Wenn der Mieter eine besondere Ausstattung jedoch selbst bezahlt hat, darf der Vermieter sie bei der Einordnung der Wohnung nicht berücksichtigen (BGH, VIII ZR 315/09). Klar: Vermieter ordnen ihre Wohnungen eher wertvoller ein, während Mieter sie nur als durchschnittlich anerkennen oder sogar erhebliche Nachteile sehen. Im Zweifel entscheidet das örtlich zuständige Amts - gericht, welche Miete angemessen ist.
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